Tahliye taahhütnamesini işleme koymadan önce kiracıya KEP'ten 'tahliye hatırlatması' yapmak hukuki bir süre kesici işlem olarak kabul edilir mi?

Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliyesinin sağlanmasında KEP üzerinden gönderilen bildirimin hukuki etkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 353 kapsamında dava açma süresini bir kira yılı uzatan yasal bir süre koruyucu işlem niteliğindedir. Ancak bu hukuki korumanın doğabilmesi için KEP iletisinin içeriği, gönderim zamanı ve KEP sisteminin sunduğu delil kayıtlarının usulüne uygun şekilde oluşturulmuş olması şarttır.

Konunun İcra ve İflas Kanunu (İİK), TBK, HMK ve KEP mevzuatı çerçevesindeki hukuki gerekçeleri şu şekildedir:

• TBK m. 352/1 ve İİK m. 272 Uyarınca Hak Düşürücü Süre: 6098 sayılı TBK m. 352/1 ve 2004 sayılı İİK m. 272 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde icra dairesine başvurmak (örnek no 14 tahliye emri göndermek) veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır. Kanunda öngörülen bu 1 aylık süre kesin nitelikte bir hak düşürücü süredir; sürenin herhangi bir işlem yapılmaksızın geçirilmesi halinde taahhütnameye dayanılarak tahliye talep etme hakkı kural olarak düşer.
• TBK m. 353 Uyarınca Dava Süresinin Uzaması Kurgusu: Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi kiraya veren lehine çok önemli bir yasal imkân tanımıştır: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır." Kanun metninde açıkça düzenlendiği üzere, tahliye tarihini takip eden 1 aylık yasal hak düşürücü süre içinde muhataba usulüne uygun olarak ulaştırılan yazılı bir ihtarname, tahliye davası açma süresini otomatik olarak 1 kira yılı uzatmaktadır.
• KEP İletisinin HMK m. 199 ve m. 205 Kapsamında İspat Gücü: 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu m. 5 gereğince güvenli elektronik imza, elle atılan ıslak imza ile tamamen aynı hukuki geçerlilik ve bağlayıcılığa sahiptir. KEP sistemi üzerinden yetkili temsilcinin güvenli e-imzası ile imzalanarak gönderilen tahliye ihtarnamesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 199 ve m. 205 uyarınca senet hükmünde kesin delil teşkil eder. Ayrıca TTK m. 18/3 hükmü tacirler arasındaki fesih, ihbar ve ihtarların KEP ile yapılabileceğini amirdir. KEP operatörü tarafından üretilen zaman damgalı Elektronik Yazışma Sistemi / Teslim Delili (EYS), iletinin kiracının posta kutusuna ulaştığı anı saniyesi saniyesine kayıt altına alır. Dolayısıyla KEP bildirimi TBK m. 353 anlamında geçerli bir "yazılı bildirim" şartını eksiksiz sağlar.
• Hayati Şart: İhtarnamenin İçeriğinde 'Dava Açılacağı İradesi': KEP bildiriminin süreyi uzatabilmesi için metin içeriği belirleyicidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Yargıtay Hukuk Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre; kiracıya yalnızca "taahhüt süreniz dolmuştur, mecuru tahliye etmenizi rica ederiz" şeklinde gönderilen basit bir hatırlatma metni TBK m. 353 anlamında süreyi uzatmaz! İhtarnamede açık ve tereddütsüz bir şekilde "taahhüt edilen tarihte tahliye edilmemesi halinde aleyhinize tahliye davası açılacağı ve icra takibi başlatılacağı" iradesinin yer alması zorunludur. Eğer KEP iletinizde bu açık irade beyanı yer alıyorsa süre uzama hükmü kesinleşir.
• Tahliye Davası ile İcra Takibi (İİK m. 272) Arasındaki İnce Fark: TBK m. 353 lafzı itibarıyla "dava açma süresini" bir kira yılı uzatır. Yargıtay uygulamasında, süresi içinde KEP ile ihtar çekilmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye davası açma hakkı 1 kira yılı boyunca korunurken; 1 aylık süre geçtikten sonra doğrudan İcra Müdürlüğü kanalıyla İİK m. 272 tahliye emri takibi başlatılması konusunda daireler arasında farklı görüşler bulunmaktadır. Bu sebeple 1 aylık süreyi geçirdiyseniz icra takibi yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmanız hukuki riskleri tamamen bertaraf edecektir.

Özetle; KEP üzerinden gönderdiğiniz ileti, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının KEP kutusuna teslim edilmişse ve içeriğinde dava açılacağı iradesi yer alıyorsa, TBK m. 353 uyarınca tahliye davası açma süreniz bir kira yılı uzamıştır; hakkınız düşmemiştir.